武汉绿地中心:停在半路的“中国第一高楼”

左边是绿地武汉分公司所在的办公楼,右边是绿地中心,中间相连部分为大型商场。 (1分快3官方-1分快3规律记者 卢宝宜/图)

(本文首发于2019年11月28日《1分快3官方-1分快3规律》)

绿地的项目一直有让承建方垫资的习惯,由于武汉绿地中心多次更改规划,迟迟无法完工,哪怕是作为央企的中建三局,也要面临很大的负担。

“摩天大楼的成本已经分摊在地价里了,因此缓建也不亏钱。先建住宅迅速拿回资金,是大多开发商的选择。”

摩天大楼建好后若不能及时出租,开发商还将承担天价维护费。

曾经想冲刺“中国第一高楼”的武汉绿地中心遭遇停工风波。

2019年10月30日,中建三局向绿地控股(600606.SH)发出了一封“催款函”。中建三局是中国最大的建筑集团的子公司,也是武汉绿地中心的承建商。其在函中表示,因武汉绿地中心欠付“巨额工程进度款”,已造成中建三局资金无法正常周转,因此对项目实行全面停工直至资金到位。

大约一周后,1分快3官方-1分快3规律记者在现场看到,武汉绿地中心已恢复外立面建设,大型吊装机正在施工。一位武汉绿地中心的保安向1分快3官方-1分快3规律记者确认,此前确有一段时间因项目欠款而停工。

尽管停工风波十分短暂,但武汉绿地中心可谓命运多舛。距离拿地已过去9年时间,竣工时间一拖再拖,至今仍未完工。

通过捆绑地方政府热衷的摩天大楼项目,获得其他土地收益的策略,曾为绿地开疆扩土立下汗马功劳。但随着新一轮以收紧信贷为主要手段的楼市调控期的到来,摩天大楼正在变成沉重的负担。

九年工期,一拖再拖

武汉绿地中心位于武汉一个新的商业区——武昌滨江商务区,武昌是“武汉三镇”之一,位于长江南岸,与汉口、汉阳隔江相望。

2010年拿地时,武汉绿地中心设计高度为606米,不仅是武汉第一高楼,也是华中第一高楼。时任绿地集团武汉房地产事业部总经理李明接受媒体采访时表示,项目预计在2016年完工。

两年后,武汉绿地中心又宣布加高至636米,目标是超过632米的上海中心,冲刺中国第一高楼。

后来的建设速度显然落后于绿地的设想,中央电视台纪录片《大国重器》曾于2017年对武汉绿地中心进行了拍摄,为的是记录下这个未来中国第一高楼突破500米的瞬间,但拍摄时距离预计完工时间已过去一年。

上述纪录片重点介绍了承建商中建三局首创的新一代“空中造楼机”,建设速度最快可达成四天一层,刷新了国内超高层建筑的施工速度。

但在突破500米后,武汉绿地中心暂停施工。武汉市国土规划局后来在城市留言板中回复市民称,随着武汉天河机场的发展扩大,净空管控区域范围也随之扩大,武汉绿地中心的最新许可高度为455米。

一位绿地武汉事业部的员工告诉1分快3官方-1分快3规律记者,2018年10月起,武汉绿地中心开始向下拆除已建好部分,原本的顶部设计也从火箭式的“尖头”削成了“平头”。

直至2019年1月,武汉绿地中心99层主体结构封顶,建筑高度才终于尘埃落定,净高467米。但这一高度恐怕连武汉第一高楼的位置都岌岌可危,武汉规划局最新公示称,与武汉绿地中心隔江相望的周大福中心,规划拟定高度为475米。

随着规划一改再改,竣工时间也一拖再拖。绿地华中事业部官方微信公众号发布的消息显示,武汉绿地中心外立面预计在2020年年中完工,内部酒店还要再延后一年。

一位接近绿地武汉事业部的人士向1分快3官方-1分快3规律记者透露,绿地的项目一直有让承建方垫资的习惯,由于武汉绿地中心多次更改规划,迟迟无法完工,哪怕是作为央企的中建三局,也要面临很大的负担。

业内人士普遍认同,当达到一定临界点后,楼层越高,增加的成本越多。300米的摩天大楼造价需要35亿元,增加到400米需要多投入25亿元,再往上增高100米的代价就变成了30亿元。按照这个标准,建设武汉绿地中心的成本大约在90亿元。

1分快3官方-1分快3规律记者就此致电绿地武汉事业部和中建三局,前者未予回应,后者项目负责人拒绝了采访。

接二连三的欠款

绿地在武汉不止承诺建一座摩天大楼。

据1分快3官方-1分快3规律记者不完全统计,2010—2016年期间,绿地在武汉先后竞得了18宗地块,开发了包括绿地国际金融城、汉阳绿地中央广场、汉南绿地城、绿地汉口中心等10个大型项目,土拍成本共计超过160亿元。

这些地块大多由底价成交,而地块配套的,往往都包含超高层地标。

如2013年底,绿地联合武汉新区产业投资发展有限公司,以底价5.4亿元购入位于四新板块的一个地块,地块规划将建成220米的超高层地标、8万平方米多功能创意会展中心,超高层有“汉阳第一高楼”之称。

2015年一季度的武汉政府工作报告执行情况显示,沿江一号二期旧城改建项目已与绿地签订合作开发协议,拟建2栋高度为250米的甲级写字楼,这是武汉市首次建设的高层双子塔。该地块被绿地以底价25.239亿元拿下。

2016年5月,拍卖前就已大热的光谷东地块,由绿地以底价8.42亿元获得,楼面价仅为1221元/平方米。根据规划,该地块上必须建成400米以上的高楼。绿地后将项目定名为光谷武汉绿地中心城,建设高度为406米,建成后是“光谷第一高楼”。

这些摩天大楼均在政府规划之中。根据武汉市《“十二五”规划第一批重大项目》,武汉将集中打造武昌滨江、江岸临江、王家墩、建设大道、四新中心区、杨春湖地区等六大“城市地标区”。据初步规划,这六大片区将汇聚1栋600米以上的国际金融城(武汉绿地中心),3栋300米以上、10栋200米以上的超高层建筑。

如今,武汉绿地中心已不可能实现600米以上高度,而绿地的其它超高层项目也都进度缓慢。

“汉阳第一高楼”原计划在2016年建成,如今,高楼旁的商业综合体、酒店式公寓均从2014年起陆续建成且开盘售罄,唯独摩天大楼尚未盖至一半高度。

“光谷第一高楼”至今没什么动静,最近有武汉市民在城市留言板上对其“揽而不建”提出质疑:“两三年过去了,406米光谷绿地中心至今一片死寂,依旧没有任何动工开建的迹象,为何迟迟不开工?”东湖高新区建设局后续回复称,目前该栋楼已动工,但竣工验收时间尚未明确。

颇受瞩目的250米汉正中心双子塔,早在2015年已经规划好,直到2018年才有主体工程建出地面。

摩天大楼建设缓慢的背后是绿地紧绷的资金链。2018年,绿地资产负债率达89.49%,为5年来最高水平;净负债率则达到172%,据国泰君安统计,2018年房企平均净负债率为120%。

继武汉绿地中心因欠款而停工后,2019年11月15日,绿地在武汉的香树花城住宅项目,也陷入了欠款风波。

该项目的承建方湖北中骏建设有限公司日前对该楼盘业主发放了告知函,其中提到:因香树花城建设单位绿地集团申智成公司拖欠工程款,致使中骏建设有限公司不能正常完成相关工程施工,消防泵房和生活泵房均没有完工和移交,无法办理相关工程的竣工备案,楼体功能不能正常运行。

上述绿地员工告诉1分快3官方-1分快3规律记者,因为华中地区负债过高,原绿地华中事业部总经理李煜已于2019年8月离职,职位由集团总部副总裁任虎接替。

武汉绿地中心46楼仍在装修,外立面尚未建起。 (1分快3官方-1分快3规律记者 卢宝宜/图)

摩天大楼背后的逻辑

自2010年进军武汉后,绿地开始频频亮相土拍市场。

2013年2月,绿地首入汉南市场就一口气拿下了9宗地块。如此“大手笔”给武汉人留下了深刻印象。据新浪乐居报道,当天绿地公司代表上台签约竞得的第一宗地块时,拍卖师直言:“绿地的代表就不要走了,连着9宗地都是你们的。”

2014年,绿地又相继进入青山、汉口等区域购入多宗住宅地块,并且以迅雷不及掩耳之势推出了相应的住宅项目。

摩天大楼建设周期长、成本高,注定是个亏本生意。绿地作为“摩天大楼专业户”,其拿地逻辑在于,通过帮助政府建设地标性建筑,低成本拿到住宅等土地。

“摩天大楼的成本已经分摊在地价里了,因此缓建也不亏钱。先建住宅迅速拿回资金,是大多开发商的选择。”武汉资深地产观察人士陈庆向1分快3官方-1分快3规律记者分析。

绿地在武汉的摩天大楼均配有相应住宅用地。如武汉绿地中心实际上包含4个地块,除了武汉绿地中心所在的地块以商业金融为主以外,另外3个地块均以居住用地为主。

4个地块共计413亩,可建面积达155万平方米的地块,并未进入竞拍程序,由绿地以底价53.98亿竞得,折合楼面价为3482.58元/平方米。规划图显示,武汉绿地中心约占总地块面积的1/16。

同年,武汉联发瑞盛置业有限公司在附近拿下的另一个地块,楼面价为8754.61元/平方米,是绿地拿地成本的2.5倍。万达集团是比绿地更早进入武昌滨江区的“开荒牛”,其以19.65亿元拍得武昌积玉桥滨江165亩土地,楼面价为3932元/平方米,也高于一年后拿地的绿地。

除武汉绿地中心所在的地块外,其余3块土地上建设的1栋写字楼、2栋商用公寓、4个住宅项目已相继出售。

就在武汉绿地中心陷入停工后,其最后一个住宅项目开始为售卖预热。2019年11月17日,绿地在武汉绿地中心46楼举办了一个答谢绿地老业主的钻石展览,实为推销楼盘“海珀滨江”。当天,大批来自湖北各地的绿地业主涌向这栋并未对外开放的大楼。

长期在当地负责绿地项目销售的房产中介林鹏告诉1分快3官方-1分快3规律记者,海珀滨江不仅是该地块的最后一个项目,还是目前绿地在武汉的最后一个住宅新盘。该盘预计在2019年年底推出,价格不会低于3万元/平方米。

天价维护费

据CBRE世邦魏理仕连续五年发布的《亚太区租户成本指南》,一栋甲级写字楼的运营成本包括:最初的装修成本、租赁设施的管理成本,以及建成第五年起就要逐年增加的装修复原成本。

对于商办体量巨大的超高层建筑而言,自然面临着更大的销售或承租压力,需要开发商强劲的资金实力作为支撑。

随着多家大型开发商相继进军武汉,并且各自成为不同商务区的发展引擎,一时间,武汉商业地产集中供应,租户分流严重。

如泛海控股(000046.SZ)投资建设的武汉中心于2015年封顶,以438米的高度问鼎当时的华中第一高楼。在武汉绿地中心的另一侧,规划高度同为438米的武汉世贸中心大厦计划于2022年完工,届时也将超越绿地,成为武汉最高的双子楼。

“武汉的商办体量已经供大于求。”陈庆说,不管是以泛海为首的武汉CBD中央商务区,还是以武汉绿地中心为轴心的武昌滨江商务区,以及其它各类商务区,大多都在超高层建筑的长期延工中失去竞争力,成为在建中的孤岛。

根据仲量联行的最新数据,2019年三季度,武汉写字楼的空置率为36.2%,接近历史最高水平。

中国指数研究院分析师李国政近日向媒体表示,绿地正面临一个两难境地——不能放弃摩天大楼,因为已投入大量资金;但如果继续下去,又会面临找不到租户的困境,同时还要支付天价维护费。

进退两难的不仅是武汉绿地中心。

2019年5月,绿地西南事业部决定散售规划高达468米的成都第一高楼——成都绿地中心。成都绿地中心自拿地至今已7年,据媒体报道,目前主塔已修建约300米高。

戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲告诉1分快3官方-1分快3规律记者,一线城市的超高层写字楼大多由开发商自持,但如果招商困难,开发商要么融资筹措资金,要么只能选择整栋出售或散售项目。

IFFRE国际金融地产联盟常务理事张平则向1分快3官方-1分快3规律记者表示,对于机构投资者来说,散售会影响写字楼的资产价值。因为小业主的出租策略往往是价高者得,不太关心租户品质,整栋楼宇的物业管理将面临巨大挑战。

(应受访者要求,陈庆、林鹏为化名)